Tohle je zdaleka nejdražší chyba, kterou majitelé dělají. A paradoxně ji dělají v obou směrech najednou — jedni svou nemovitost nadhodnotí, druzí ji prodají zbytečně levně.

Proč je to tak snadné pokazit? Mnoho majitelů vychází z toho, co za nemovitost zaplatili, co do ní investovali nebo co jim řekl soused, kamarád, tchán. Jenže trh nezajímá vaše náklady — zajímá ho, co je kupující ochoten zaplatit dnes, za podobné nemovitosti v dané lokalitě.

Na Kolínsku a Kutnohorsku je kupní síla jiná než v Praze. Průměrný kupující zde hledá reálnou hodnotu, ne prestiž adresy. Pokud nastavíte cenu moc vysokou, inzerát zapadne — a každý týden, kdy nemovitost stojí, posiluje dojem, že „s tím bytem nebo domem je něco špatně."

Na druhé straně — podcenění ceny také bolí. Pokud prodáte rodinný dům za 4,2 miliónu, který by při správném nastavení a marketingu mohl jít za 4,7 milionu, přišli jste o půl milionu korun.

Správné ocenění vyžaduje znalost místního trhu — aktuálních transakcí, srovnatelných nemovitostí, stavu trhu a toho, co kupující skutečně hledají.

Dnešní kupující hledají nemovitosti online. Rozhodnutí, jestli si o prohlídku vůbec napíšou, trvá méně než 8 vteřin — přesně tolik, kolik věnují vašim fotkám a titulku inzerátu.

Přesto naprostá většina majitelů na Kolínsku a Kutnohorsku, kteří prodávají „na vlastní pěst", zveřejní 5 rozmazaných fotek nafocených mobilem za špatného světla. Neupravený byt, rušné pozadí, špatný úhel. A pak se diví, že nikdo nevolá.

• Fotky pořízené telefonem za špatného osvětlení
• Nepořádek a osobní věci v záběru (boty, hrnce, dětské hračky)
• Inzerát bez dispozice, bez popisu lokality, bez výhod nemovitosti
• Chybějící půdorys — kupující ho očekávají jako samozřejmost
• Zastaralé nebo neaktuální informace o stavu nemovitosti

Na druhé straně — co funguje:

• Profesionální fotografie (ideálně wide-angle objektiv, HDR)
• Home staging — i minimální příprava interiéru dramaticky zvýší atraktivitu
• Detailní a upřímný popis s výhodami lokality (blízkost škol, doprava, obchody)
• Půdorys a případně virtuální prohlídka pro vzdálené zájemce
• Distribuce inzerátu na více portálech najednou (Sreality, Bezrealitky, Facebook)

Rodinný dům v Kolíně nebo Kutné Hoře může vypadat na fotkách úplně jinak, než vypadá ve skutečnosti — a to oběma směry. Dobrá prezentace přitáhne víc zájemců, víc zájemců znamená konkurenci mezi kupujícími, a konkurence mezi kupujícími znamená lepší cenu pro vás.

Tohle je chyba, která se neprojeví hned — ale může prodej zablokovat těsně před cílem, nebo vás po prodeji táhnout k soudu.

Prodej nemovitosti není jako prodej auta. Je to právně náročná transakce s desítkami možných komplikací — zástavní práva, věcná břemena, nedořešené dědictví, nesoulad v katastru, chybějící kolaudační souhlas u přístavby, nejasnosti ohledně energetického štítku... Každá z těchto věcí může transakci zpomalit, prodražit nebo úplně zastavit.

Typické situace, které majitelé řeší za pochodu a zbytečně přicházejí o čas a peníze:

• Kupní smlouva stažená z internetu bez právní kontroly
• Rezervační smlouva, která nedostatečně chrání prodávajícího
• Neoznámení zástavy bance — komplikace při refinancování kupujícího
• Chybějící energetický průkaz (PENB) — povinný při prodeji ze zákona
• Nesrovnalosti v katastru (jiná výměra, nezapsaná přístavba)

V regionu Kolín a Kutná Hora, kde jde o rodinné domy s pozemky, zahradami a případně hospodářskými budovami, jsou tyto komplikace obzvlášť časté. Starší nemovitosti mají historii — a ta se musí prověřit dřív, než se nemovitost dá do nabídky.

Profesionální příprava prodeje zahrnuje prověření právního stavu nemovitosti ještě před jejím zveřejněním. Předejdete tím překvapením a prodej bude hladký — pro obě strany.